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外文译述 | 设施管理科技海之变:设施管理自动化(上)

2019-04-29来源:清远汽车网

来源:CoreNet Global, February 2017

翻译:邢梦珏

审核:罗天

同济大学设施管理研究中心


若您已经作为设施经理工作过五年以上,那么势必已亲身体验了工作世界如何变化并不断发展。新数字技术、物联网、大数据、机器人技术、移动办公和其他技术进步彻底改变的不仅有我们的工作方式、时间和地点,还包括我们对设施的规划、开发和利用手段。员工今天几乎可能在任何场所工作——家中、远程办公室、客户站点、共享办公空间、建筑物大厅甚至是街角咖啡店。


我们管理和使用设施的方式将继续演变,因为当前 “永远在发生”的转型看似没有终点。因此,设施管理者必须关注持续性的学习和能力建设。


“无摩擦”业务改变设施管理实践

随着无处不在的互联网连接和扩展数据访问的变革力量渗透到经济的各个角落,新的商业模式已经出现。我们正处于“体验经济”、“共享/演出经济”时代,虚拟劳动力和虚拟公司正在兴起,他们彼此竞争并逐步瓦解传统业务。


在第一批技术创新者中,类似E * TRADE和亚马逊的企业淘汰了中间商,使得客户无需书店或股票经纪人即可直接获取商品和服务。数字化已经将比尔盖茨创造的“无摩擦资本主义”提升到了一个新的水平。例如AirBnB利用在线平台破坏了传统住宿业务,其将未充分利用资产(空置卧室)所有者与用户(旅行者)直接联系起来。


这种共享概念也渗透到其他商业不动产(CRE)领域。商场运营者为快闪店和灵活的远程共享办公空间在线提供空置场所,共享仓库服务也在兴起。HiRise、Space等在线市场工具使得设施管理者可以随时出租空置设施或获取短期使用空间。


创新者正在推出借助数字平台的“轻资产”运营模式,以确定所需设备、物资甚至工人。一个试图推销新玩具的初创企业可以在线雇佣设计师,根据需要聘请会计师和律师,甚至可以从工厂订购原型——所有这些工作都可以在共享办公空间的一台笔记本电脑上完成。


大企业也在利用无摩擦的诸多可能性。有些正通过基于订阅的云服务和更多使用机器人及机器学习将IT从资本支出(CAPEX)转变为费用支出(OPEX)。其他一些则采用远程工作资源外包虚拟化所有业务功能,例如市场营销和人力资源管理。


越来越多的公司正成为虚拟的人才网络,从而减少了企业不动产(CRE)部门责任。据估计,当今美国29%的劳动力都是临时的,而这一数字到2020年可能超过40%。

数字化设施管理的四个维度

随着数字系统变得更强大、更深入嵌入到组织运作中,企业管理和使用其多种设施的方式将继续演变,并且通常会发生巨大变化。对于FM团队而言,数字化工作场所创造了在组织内发挥更具战略性作用的机会。


企业领导者希望设施不仅能够平稳、安全、高效地运行,而且还能创造一种如同工作环境社会学家Tracy Brower所描述的“让工作成为一种生活方式(Bring work to life)”的员工体验。通过采用新技术和建立新竞争力,FM团队可以打破思维定势,为企业提供不动产战略和解决方案的建议,帮助吸引和留住顶尖人才,启用新运营模式并推动业务发展。FM和工作场所正在与业务融合,成为组织未来不可或缺的组成部分。


FM数字化涉及多个方面。领先的企业正使用计算机、软件、传感器、网络和数据来精简FM流程和功能,并实时了解和响应运营绩效,将FM扩展成为更高附加值的业务活动。 随着新“体验经济”从服务经济中出现,FM及物业管理位于前沿和中心,成为其重要的参与者。


1.端到端数字化FM服务


许多传统和战略性FM功能可以采用数字技术实现自动化或更有效的管理。可使用“端到端”流程自动执行搬入、服务申请、维护、能源管理或工作空间定制等功能。数字化FM简化了服务交付,从而使得设施管理者能够专注于体验交付。例如,数字化FM可实现对系统故障、天气条件变化、安全问题等的实时快速响应。通过收集、响应和分析数据,可以为员工和客户提供更好的决策、服务和体验交付、资产规划及工作场所改进。


让我们想象在这个数字环境中与供应商合作的工作流程。假设办公室咖啡机发生了故障,任何人都可以携带移动设备并获取设备编号或条码以在线报告该事件。报告触发到达(预先经过审查和认可的)供应商的电话或自动调度,供应商可以通过传感器远程修理设备,或立即到达现场进行维修——而没有必要发出纸质指令或寻找服务供应商,因为系统已经完成了上述所有工作。任何提出维修申请的人都可以在线查看维修状态,因此维修过程在完全透明的情况下完成。设施管理者可以跟踪并评估客户满意度,因为全过程端到端实施追踪并捕获数据。


自动化流程还拥有纸张系统无法企及的洞察力。透过GPS数据,系统可以判断技术人员或供应商何时到达并离开现场;可以快速确定发票是否符合商定的合同费率或维修预算,并使用成本基准数据确定维修成本是否与单位面积值一致;数字化服务具备透明度,允许每个人随时检查系统工作状态。


过一些新的数字化方法——例如使用传感器检测烧坏的灯泡——可以在无人报告的条件下解决问题。此外,使用状态和绩效数据可以显示何时有多少员工在场;能源或水消耗量;特定区域的空间利用率和交通水平(用以制定每小时的清洁和检查协议);甚至是洗手间或厨房用品的消耗频率。如果设想出一个新流程,则可以通过数字化部署和自动化模拟,但流程更改将需要为设施和供应商团队提供新的技能培训。


数据驱动方法可以帮助CRE领导者做出长期占用规划和空间利用决策。使用传感器和其他方式收集实际的每小时数据,即可向企业展示所有空间(办公室、零售店、工业区、办公桌、隔间、会议室、公共区域、洗手间、车库和停车场)的利用状况并更准确地预测需求。空间管理的数字化利用了共享经济的方法,提供了使人们高效工作的不同类型的空间。这种方法颠覆了传统的占用计划,并显著减少了设施内不必要的、功能较少的、未充分利用的或价格较高的专用空间。


企业利用数据识别未充分利用的空间后,甚至可以通过多种线上服务为非企业用户提供短期使用空间,以此创造收益流。



文章来源:FMGate网站

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