广域混流
当前位置:首页 - 百科 >

如果人民币贬值破七或者破八,中国楼市会怎么样?

2019-04-15来源:第一金融

今年3,4月份以来至今,人民币一直处于一个贬值周期。如今已到7这个关口,笔者认为要分两种情况来看:如果破7的话,说明是温和贬值,这反而会使得更多国内刚需买房,因为长期来看,未来债务在缩水;如果破8甚至一直贬值,则是恶性贬值,这时国内外资本都会恐慌性抛离楼市,房价将一落千丈。

在我们判断人民币汇率对房价的影响前,不妨先来简单分析一下香港市场。

早在2015年,香港就开始跟随美国加息,同时港府和金管局也先后多次出台房地产调控政策,均未扼制房价暴涨。然而在今年6-9月,数据显示,港岛、九龙、新界A类私人住宅售价分别下滑3%、7%和4%;8月至9月,港岛、九龙、新界A类住宅租金分别下滑0.2%、4%和4%。

如果人民币贬值破七或者破八,中国楼市会怎么样?

香港的房价为何这时反转?有两点值得我们深思:

1、由于港币的联系汇率制度,自美联储加息以来,香港市场利率偏低,资本持续从港币流向美元,港币对美元面临着持续贬值的压力。为了稳定汇率,同时收紧流动性,香港金管局在跟随加息的同时多次买入港币投放美元,稳定汇率。如此一来,住宅按揭贷款利率也水涨船高,直接打压房价,再加上此前的调控政策,房价开始承压。

2、当下的香港面临着一个利率(货币政策独立)、汇率(汇率稳定)和资产价格(资本自由流动)的“不可能三角”问题。因为在资本自由流动的香港,想要稳定汇率,就必须加息,防止资本外流;而加息又会打压资产价格,即保汇率弃房价;而如果不加息,港币不保,面临持续贬值压力,即保房价弃汇率。不过从后来的结果可以看出,港府选择了前者。

当下,国内也面临着这么一个问题:在这个“不可能三角”中,国内央行可以在加息的同时,稳住人民币,同时锁住楼市资金和外流资金,放弃资本自由流动。但是,目前国内的开放力度逐渐加大,资本不流动是不可能的,此时保房价还是保汇率成了两难问题。

保房价,重新转向宽松?至少在美联储还没停下加息脚步前,国内将面临巨大的资本外流压力,汇率和外储的日子绝对不会好过,国外资本也会趁机逃离楼市;保汇率,进入加息周期,紧缩流动性,房价势必遭受打击。然而当局依然在寻求“不可能三角”中的一种平衡,在加快资本开放的同时,尽量不让人民币持续贬值,同时还不能让房价下跌。显然这是不可能的。因此,笔者认为:

1、当人民币温和贬值时,比如贬至7附近,“不可能三角”中三者的矛盾不会太突出,反而会使得许多刚需在人民币贬值预期下上车,因为在按揭的未来几十年里,每月定期的月供债务会因为人民币贬值而缩水。事实上,身边不少朋友都会在此时有上车的冲动,当然前提是刚需。此时的房价会因为刚需上车而高位震荡,至少不会有下跌的基础。

2、当人民币加速或失速贬值时,这时影响房价的不是资金流,而是恐慌的预期。换句话说,这种情况下,相当于在资本一定程度流动的前提下,放弃汇率保房价。这种情况下,其实房价也很难保住。首先人民币加速贬值会使得资本对于中国基本面的担忧,纷纷逃离,资产价格首先就失去了上涨的基础,到后来人民币不值钱了,人民币资产自然也就失去了吸引力,包括房子。

最后笔者还是要多说几句,世界上没有只涨不跌的资产,在“不可能三角”中,你或许可以抓住其中两个角,但经济总是很复杂,在经济下行压力背景下,能做的或许只是明哲保身。

如果你觉得文章很棒,对你有帮助,可以关注作者的微信公众号:小白读财经(ID:xiaobaiducaijing),订阅更多的优质原创推文!

我们不追求高大上,只用普通老百姓都听得懂的大白话,让你学财经,懂理财,跟着小白读财经,财经从此so easy!

转载文章地址:http://www.ecrpl.com/baike/504.html
(本文来自广域混流整合文章:http://www.ecrpl.com)未经允许,不得转载!
标签:
购房 汇率 经济 宏观经济 房产
网站简介 联系我们 网站申明 网站地图

版权所有:www.ecrpl.com ©2017 广域混流

广域混流提供的所有内容均是网络转载或网友提供,本站仅提供内容展示服务,不承认任何法律责任。